Locales vacíos en CABA: 48 ejes comerciales, año a año

A lo largo del año pasado, los locales vacíos de los 48 ejes comerciales de la Ciudad casi no cambiaron. Después dieron un salto: entre enero y abril de 2026, el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA) contó 198 locales desocupados más que en el mismo cuatrimestre de un año antes. El aumento no vino de locales en obra, que bajaron, sino de los que tienen cartel de alquiler o venta y de los que quedaron vacíos sin destino aparente. Acá va, eje por eje, dónde pasó, siempre con las calles de cada uno.

¿Cuántos locales vacíos hay en CABA?

Entre enero y abril de 2026, 10,0% de los locales relevados en los 48 ejes estaban desocupados: 1.291 de 12.896 locales relevados. Un año antes, entre enero y abril de 2025, eran 1.093, 8,4% de los locales relevados, así que la parte vacía subió 1,6 puntos porcentuales. La Ciudad publica el mismo dato al revés, como tasa de ocupación: 90,0% de los locales estaban ocupados, contra 91,6% un año antes.

La cuenta cubre 48 ejes comerciales: tramos de avenidas y calles con muchos comercios que IDECBA camina local por local cada cuatrimestre, 934 frentes de manzana en total (cada lado de cada cuadra cuenta como un frente). La Ciudad nombra cada eje por la zona, pero un eje no es un barrio: es un tramo de ciertas calles. Un local cuenta como desocupado si no atiende el día de la visita; uno cerrado por un rato, por un duelo o porque faltó el empleado, no. Comparamos el primer cuatrimestre de 2026 con el primer cuatrimestre de 2025, y no con el cuatrimestre anterior, para que ambos puntos caigan en la misma época del año.

Desocupado no quiere decir cerrado para siempre. IDECBA separa los desocupados según su estado: 360 locales en alquiler o venta, con el cartel que los ofrece; 206 locales en construcción o reforma, que pueden estar por abrir; y 725 locales vacantes, vacíos y sin destino aparente. En un año, los ofrecidos en alquiler o venta pasaron de 234 a 360, 54% más, y los vacantes, de 633 a 725. Los que estaban en obra, en cambio, bajaron de 226 a 206.

¿Qué ejes comerciales tienen más locales vacíos?

En proporción, el eje con más locales vacíos es Parque Avellaneda (Av. Alberdi): 22,2% de sus locales estaban desocupados, 34 de 153 locales relevados. Un año antes ya era el eje con la proporción más alta, con 38 locales desocupados: en el año tuvo algunos menos. Lo siguen Villa Crespo (Gurruchaga, Aguirre y Loyola), con 20,2% de sus locales desocupados, y Lavalle (Lavalle, Av. Corrientes y Esmeralda), con 19,7%.

En el otro extremo están Corrientes y Pueyrredón (Av. Corrientes), con 3,0% de sus locales vacíos, y Caballito (Av. Rivadavia, Av. Acoyte y Av. José María Moreno), con 3,3%. El eje que queda en el medio de la lista, la mediana, tenía 10,3% de sus locales desocupados.

Contados uno por uno, el orden cambia. El eje con más locales desocupados es Lavalle (Lavalle, Av. Corrientes y Esmeralda), con 67 locales desocupados. Y Avellaneda (Av. Avellaneda, Aranguren y Bogotá), el eje más grande del relevamiento, con 1.073 locales relevados, tenía 58 desocupados: muchos en cantidad, pero 5,4% de sus locales, por debajo del eje del medio de la lista.

¿Dónde se vaciaron más locales en un año?

Entre el primer cuatrimestre de 2025 y el primer cuatrimestre de 2026, la parte de locales desocupados subió en 33 de los 48 ejes comerciales, bajó en 14 y quedó igual en 1 eje comercial. El salto más grande en proporción fue el del eje Villa Crespo (Gurruchaga, Aguirre y Loyola): su parte de locales vacíos subió 9,1 puntos, de 11,1% a 20,2% de sus locales. En locales, pasó de 18 a 33 desocupados, sobre 163 locales relevados.

Un eje chico se mueve con pocos locales, así que cada cambio en puntos va con sus cantidades al lado. Córdoba Facultad (Av. Córdoba) sumó 8,0 puntos, pero tiene 98 locales relevados: pasó de 6 a 14 desocupados. En cantidad de locales, el salto más grande fue el de Santa Fe y Callao (Av. Santa Fe): de 19 a 47 locales desocupados, sobre 416 locales relevados. Lo sigue Av. Cabildo, con 26 locales desocupados más que un año antes.

Del otro lado, donde más bajó la parte vacía fue en Córdoba Tribunales (Av. Córdoba): 4,3 puntos menos, de 20 a 14 locales desocupados, sobre 136 locales relevados.

¿Los locales vacíos subieron de golpe o de a poco?

De golpe. En los relevamientos del año pasado el total casi no se movió: 1.093 entre enero y abril de 2025 y 1.117 locales desocupados entre septiembre y diciembre de 2025. El salto llegó entre enero y abril de 2026, y vino de los vacantes y de los ofrecidos en alquiler o venta; los locales en obra, en cambio, bajaron.

¿Puede ser la época del año? Con un solo año de datos es pronto para saberlo. Pero entre enero y abril de 2025, la misma época un año antes, hubo menos locales desocupados que en los cuatrimestres que siguieron, no más.

¿Qué no dice este relevamiento?

• No es toda la ciudad. Los locales de las calles que no son ejes no entran en la cuenta. Cuántos locales hay en cada barrio lo muestra, con otro relevamiento, la lámina de locales del Atlas.
• No describe barrios enteros. El eje Parque Avellaneda (Av. Alberdi), por ejemplo, pasa por Villa Luro y Parque Avellaneda, y lo que ocurre en esas cuadras no describe a ninguno de esos barrios entero: para eso están sus fichas en el Atlas.
• No dice por qué. IDECBA anota el estado de cada local, no la historia del comercio que estaba antes ni cuánto pide el dueño.
• Son datos provisorios. IDECBA los publica así, y pueden corregirse en una próxima entrega.

¿Qué mirar si estás buscando un local?

La tabla descargable trae los 48 ejes comerciales con sus calles, los barrios que recorre cada uno y sus locales desocupados en ambos cuatrimestres, separados por estado. Mirá el estado y no solo la cantidad: una cuadra con carteles de alquiler no es lo mismo que una con locales en obra, que pueden abrir pronto. Para el precio, está la nota sobre cuánto cuesta alquilar un local; para ver qué rubros se agrupan en una misma calle, la de las calles comerciales de un solo rubro; y para saber dónde se habilitan comercios nuevos, la de los nuevos bares y restaurantes y la lámina del comercio nuevo. Si ya tenés una dirección en vista, el informe para comercios mira esa cuadra en particular. Más notas para quien abre un local, en Abrir un negocio en CABA.

¿Cómo se cuentan los locales vacíos?

Los datos son del relevamiento de ejes comerciales de IDECBA, que publica cada cuatrimestre la tasa de ocupación de cada eje y sus locales desocupados por estado (primer cuatrimestre de 2025 a primer cuatrimestre de 2026, datos provisorios). Las definiciones de desocupado, vacante y en alquiler o venta son las de la ficha técnica del instituto. La parte desocupada de cada eje es la cantidad de locales desocupados sobre los locales relevados en él. IDECBA no publica cuántos locales relevó en cada eje, pero se deducen de sus planillas, y sumados dan exactamente el total que publica para los 48 ejes comerciales. Las calles de cada eje y los barrios que recorre salen del mapa de ejes comerciales del mismo instituto; cada tramo se asigna al barrio de la parcela más cercana, la misma regla que usa el Atlas.