Locales en alquiler en CABA: cuánto cuesta el m² por mes

El precio de la respuesta corta sale de ordenar los avisos del más barato al más caro y quedarse con el del medio. Sirve de referencia, pero alrededor de él hay mucha distancia: por metro, Palermo pide 2,6 veces lo que San Nicolás, y un local chico pide más que uno grande. Son alquileres pedidos en los avisos, no los que se terminan firmando.

¿Cuánto cuesta alquilar un local en CABA?

Un local puede ser un kiosco o un salón, así que los alquileres se comparan por metro cuadrado y por mes. El local del medio mide 100 m², y sin dividir por metro el aviso del medio pide AR$ 1.852.920 por mes. Con 181 avisos, el número de la ciudad no es exacto: puede estar entre AR$ 16.725 y AR$ 21.846/m² por mes.

El metro no se pide igual en un local chico que en uno grande. Los locales de hasta 50 m² piden AR$ 22.727/m² por mes; los de más de 200 m², AR$ 15.940/m² por mes. Son 49 y 47 avisos, y la distancia entre ambos grupos es más grande que lo que puede mover el azar de qué locales se publicaron esa semana. Si comparás un aviso con estos números, hacelo con locales de tamaño parecido.

¿Cuánto cuesta alquilar un local en Palermo y en San Nicolás?

Palermo y San Nicolás son los únicos barrios con al menos 15 avisos de locales en alquiler en el relevamiento, y por eso los únicos con precio propio. En Palermo, el aviso del medio pide AR$ 31.536/m² por mes, sobre 18 avisos; en San Nicolás, AR$ 11.904/m² por mes, sobre 28 avisos. Por el local entero, el aviso del medio pide AR$ 3.243.510 por mes en Palermo y AR$ 976.392 por mes en San Nicolás.

Con tan pocos avisos, cada precio es un rango: el de Palermo puede estar entre AR$ 22.518 y AR$ 49.424/m² por mes, y el de San Nicolás, entre AR$ 9.872 y AR$ 15.000/m² por mes. Los rangos no se tocan, y ninguno se cruza con el de toda la ciudad: la distancia entre estos barrios no se explica por el azar de qué avisos se publicaron.

En Palermo hay que sumar el dólar: 14 de sus 18 avisos piden en dólares. Los pasamos a pesos al dólar MEP del 29 de agosto de 2026, AR$ 1.544,1 por dólar, así que si el dólar se mueve, su precio en pesos se mueve con él.

La venta, donde hay muchos más avisos, muestra una distancia parecida. Según la lámina del metro de local del Atlas, el local en venta del medio pide US$ 3.570/m² en Palermo, sobre 585 avisos, y US$ 1.400/m² en San Nicolás, sobre 467 avisos. En venta, Palermo pide 2,6 veces lo que San Nicolás. Lo que ve quien compra un local para alquilarlo está en la nota sobre locales en venta en CABA, y la ficha de Palermo reúne lo demás que medimos sobre ese barrio.

¿Por qué no hay un precio para cada barrio?

En el relevamiento hubo avisos de locales en alquiler en 37 barrios, y en 11 barrios no encontramos ninguno. Fuera de Palermo y San Nicolás, el barrio con más avisos es Retiro, con 13 avisos: no llega al mínimo de 15 avisos.

Pedimos ese mínimo porque, con pocos avisos, el precio del medio depende de qué locales se publicaron esa semana: un local muy caro o muy barato de más lo mueve mucho. Con menos avisos, un barrio podría quedar arriba o abajo de otro por azar, así que no los ordenamos.

¿Cuántos locales están vacíos en las calles comerciales?

Los avisos muestran una parte de la oferta. La otra se ve en la calle, y la Ciudad la cuenta: el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad recorre 48 ejes comerciales local por local, cada cuatrimestre. En el primer cuatrimestre de 2026, 90% de los locales de los ejes comerciales estaban ocupados. Quedaban 1.291 locales vacíos: 360 con cartel de alquiler o venta, 206 en obra o en reforma y 725 cerrados, sin cartel ni obra.

Son mediciones distintas. Un aviso puede ser de un local que no está sobre un eje comercial, y un cartel en una persiana no siempre llega a un aviso. Cómo cambió la ocupación en el último año, eje por eje, está en la nota sobre locales vacíos en los ejes comerciales.

¿Qué mirar antes de alquilar un local?

• Compará por metro cuadrado y con locales de tamaño parecido: por metro, un local chico pide más que uno grande.
• Preguntá en qué moneda es el alquiler y cómo se actualiza: 31% de los avisos piden en dólares.
• Preguntá qué se suma al alquiler: expensas, impuestos y, si lo hay, un valor llave.
• Confirmá que tu rubro está permitido en esa dirección antes de firmar; un gestor o un arquitecto matriculado puede averiguarlo. Si el local ya tuvo comercios habilitados, la nota sobre la historia de un local cuenta cómo buscarlos.
• Calculá cuántos metros necesitás: la nota sobre cuántos metros tiene un local según el rubro muestra los tamaños que declaran los locales habilitados.
• Si ya tenés una dirección en vista, en la página para comercios contamos qué se puede medir de ella: qué rubros admite la parcela, quién pasa, quién vive cerca y qué competencia hay.

¿Qué no dice este número?

• Son alquileres pedidos en los avisos, no los que se firman.
• No es todo el mercado: son los avisos de las fuentes que relevamos, y 70% de los avisos relevados vienen de una sola fuente.
• Es un solo relevamiento, de una semana: no dice si los alquileres de locales suben o bajan.
• Mezcla locales sobre avenidas y en calles tranquilas, a estrenar y antiguos.
• No es el precio de una cuadra ni de un local en particular: no es una tasación.
• Un mismo local publicado por más de una inmobiliaria puede contar más de una vez.

Cómo lo medimos

Tomamos los avisos activos de locales en alquiler que relevamos del 25 de agosto al 1 de septiembre de 2026: 284 avisos. De esos, 102 avisos no tenían un barrio de la Ciudad asignado y quedaron afuera; 35 de ellos tienen su punto en el mapa fuera de la Ciudad. Al resto no le asignamos un barrio por ese punto, porque lo marca el aviso y a veces cae lejos del local. También dejamos afuera 1 aviso con un precio imposible, de menos de AR$ 1.000/m² por mes o más de AR$ 120.000/m² por mes. Quedan 181 avisos, todos de más de 10 m². Cuando reconocemos el mismo local en más de un aviso, lo contamos una vez, al precio más bajo. Los precios en dólares se pasaron a pesos al dólar MEP del 29 de agosto de 2026. El rango de cada precio se calcula con el mismo método que usa el Atlas para sus precios, y el detalle está en la metodología.