Escrituras en CABA: 24 años de compraventas e hipotecas

Una escritura es el documento que se firma ante un escribano cuando una propiedad cambia de dueño. Contarlas dice cuántas compraventas se cerraron de verdad, no cuántas propiedades se publicaron. El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA) publica esa cuenta mes a mes, junto con la de las escrituras de hipoteca, en una serie que empieza en 2002. Esta nota recorre sus 24 años completos, de 2002 a 2025.

¿Cuántas escrituras se firman por año en CABA?

En 2025 se firmaron 69.490 compraventas, contra 54.809 en 2024: en promedio, 5.791 escrituras por mes. Es la cifra anual más alta desde 2007: solo tres años de la serie tuvieron más, y todos son anteriores a 2008, el año desde el que la fuente ajustó su método, según advierte la planilla. Desde ese ajuste, ningún año había llegado tan alto. El máximo de toda la serie sigue siendo 2007, con 72.993 escrituras.

La serie también tiene rachas largas de años flojos. De 2013 a 2015 ningún año pasó de 37.378 escrituras, y de 2019 a 2023, ninguno pasó de 40.550. Dentro de esa segunda racha está 2020, el año con menos escrituras: 18.770 en todo el año, y apenas 7 escrituras en abril de 2020, el primer mes entero del aislamiento obligatorio por la pandemia. Lo firmado en 2025 equivale a 3,7 veces lo de 2020.

¿Cuántas escrituras se hacen con hipoteca en CABA?

Junto con las compraventas, la planilla cuenta las escrituras de hipoteca: los préstamos en los que una propiedad queda como garantía, como un crédito para comprar una vivienda. En 2025 fueron 13.288 hipotecas, la cantidad más alta desde 2018. Puestas al lado de las compraventas, dan 19,1 hipotecas cada 100 compraventas. Un año antes, en 2024, eran 8,8 hipotecas cada 100 compraventas.

Importa porque el crédito cambia quién puede comprar: con una hipoteca no hace falta juntar el precio entero en dólares, y cuando el crédito desaparece, compra sobre todo quien ya tiene ese dinero.

Esa proporción se movió mucho. En 2007, el año con más compraventas, había 22,5 hipotecas cada 100 compraventas. Después bajó, hasta 7,6 en 2015. En 2017 y 2018 subió a 23,5 y 25,3: fue la época en que se multiplicaron los créditos UVA, que ajustan la deuda por la inflación, según un informe del Banco Central. Y se hundió otra vez: en 2022 y 2023 quedó en 3,6, el piso de la serie.

Mes a mes, las hipotecas de 2025 tocaron su pico en octubre, con 1.453 hipotecas: el mes con más desde mayo de 2018. En noviembre y diciembre bajaron a 707 y 874 hipotecas.

Ojo con leer la proporción como la parte de las compras hechas con crédito. Se le parece, pero son cuentas que la Ciudad publica por separado, y la serie no dice cuántas compraventas llevaron una hipoteca. Cuánto pesa hoy una cuota en cada barrio está en la nota sobre la cuota hipotecaria UVA por barrio.

¿En qué meses se firman más escrituras?

El año de las escrituras tiene un ritmo que se repite. Diciembre fue el mes con más escrituras de su año en 20 de los 24 años de la serie, y en todos quedó arriba del promedio mensual. Sumando todos los años, junta 11,3% de todas las escrituras de la serie: 2,1 veces lo que junta enero, que tiene 5,5% de esas escrituras.

Del otro lado, enero y febrero quedaron abajo del promedio mensual en todos los años y se turnan como el mes más flojo: uno de ellos fue el de menos escrituras en 22 de los 24 años. Son los meses del verano.

El calendario ayuda a leer cualquier número mensual que aparezca en las noticias: comparar un enero con el diciembre anterior suele mostrar una caída que es del calendario, no del mercado. La comparación que sirve es contra el mismo mes del año anterior.

¿Qué pasa con las escrituras de 2026?

Los meses que el instituto publicó de 2026, de enero a junio, suman 5.612 compraventas y 3.467 hipotecas. Leídas como las de antes, esas cifras darían 61,8 hipotecas cada 100 compraventas, cuando en los 24 años anteriores el máximo fue 25,3 hipotecas cada 100 compraventas, en 2018.

¿Qué no dicen estos números?

• No dicen precios. Una escritura cuenta una operación, no cuánto se pagó. La planilla trae también el monto en pesos, pero con la inflación de estos años un peso de 2002 y uno de 2025 no se pueden comparar, así que no lo usamos. Para los precios están, en el Atlas, cuánto cambió el precio publicado del metro cuadrado según la serie oficial, y la nota sobre el precio histórico del metro cuadrado.
• No hay un dato por barrio. La serie es de toda la Ciudad. Para comparar barrios, las fichas del Atlas juntan el precio, el alquiler y el resto de lo que medimos en cada uno. Qué parte de los hogares propietarios tiene su escritura, según el censo 2022, está en la lámina de propietarios con escritura.
• No separa tipos de propiedad. Cuenta compraventas de inmuebles sin distinguir departamentos, casas, locales u otros.
• No es un pronóstico. Que 2025 haya sido un año fuerte no dice qué va a pasar después.

¿Cómo lo medimos?

Usamos la planilla de actos notariales de compraventa de inmuebles e hipotecas que publica el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad, con los meses de enero de 2002 a junio de 2026. Para cada año tomamos el total que publica la planilla, y solo los años completos. La proporción de hipotecas es una cuenta nuestra: las hipotecas del año divididas por las compraventas del mismo año. La planilla advierte que desde 2008 los datos difieren de publicaciones anteriores por un ajuste de método de la fuente; los años previos se muestran como se publican.

Lo que cuesta firmar una escritura, entre impuestos y honorarios, está en la nota sobre gastos de escritura en CABA, y cuánto tiempo queda publicado un departamento, en esta otra. Las notas para quien invierte están juntas en Invertir en CABA.