Gastos de escritura en CABA: la cuenta en cada barrio

Comprar un departamento en la Ciudad cuesta más que el precio. A los gastos de escritura, que son el impuesto de sellos y el escribano, se suman la comisión inmobiliaria y, si hay crédito, los gastos del banco. En 2026 esa cuenta tiene un salto: el sello cambia de tasa en un tope fijo en pesos que, pasado a dólares, cae casi en el medio del mercado. Esta es la cuenta línea por línea, aplicada al 2 ambientes típico de cada barrio: el aviso que queda en el medio cuando se ordenan sus precios pedidos.

¿Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026?

Tomemos el 2 ambientes típico de toda la ciudad: el aviso del medio pide US$ 129.900. Es un precio pedido, no el de cierre. Al contado, los gastos de compra suman US$ 8.250, y con crédito hipotecario, US$ 10.199. Línea por línea:

• Impuesto de sellos: US$ 1.754. La ley fija 2,7% del valor de la operación cuando el valor no pasa AR$ 226.100.000. Por costumbre, comprador y vendedor lo pagan en partes iguales, así que al comprador le toca 1,35% del precio.
• Escribanía: US$ 1.949. El honorario se pacta y suele ir de 1% a 2% del precio; tomamos el punto medio. Los certificados de dominio e inhibición se cobran aparte.
• Comisión inmobiliaria: US$ 4.547. También se pacta: en la práctica, al comprador se le cobra entre 3% y 4% del precio, y tomamos el punto medio.
• Gastos bancarios y de tasación: US$ 1.949, solo si comprás con crédito: de 1% a 2% del precio.

Lo que se paga en la escritura propiamente dicha, sello y escribanía, son US$ 3.703. La línea más grande de la cuenta no es el sello sino la comisión, que además se negocia.

En porcentajes, al contado los gastos suman cerca de 6,35% del precio bajo el tope y 6,75% arriba; con crédito, 7,85% y 8,25%. El informe de ejemplo hace esta cuenta para un departamento concreto, y el glosario explica cada gasto.

¿Cuánto es el tope del impuesto de sellos en dólares?

El tope de la Ley Tarifaria 2026 (art. 34) está en pesos: AR$ 226.100.000. Los avisos piden dólares, así que la línea se mueve con el dólar. Al MEP del 29 de agosto de 2026, AR$ 1.544,1 por dólar, el tope equivale a US$ 146.428. Si el dólar sube, el tope alcanza para menos dólares y más departamentos quedan del lado de la tasa alta; si baja, al revés.

Con ese dólar, la línea pasa muy cerca del centro del mercado: el 51,6% de los avisos de departamentos en venta pide el tope o menos. Entre los avisos de 2 ambientes, pide más que el tope el 39,8%.

Y pasar el tope no encarece solo la parte de más: salvo la exención por vivienda única, que se explica más abajo, la tasa alta se cobra sobre todo el valor.

¿En qué barrios el 2 ambientes típico pasa el tope?

El 2 ambientes típico pasa el tope en 7 de los 44 barrios con al menos 25 avisos de 2 ambientes en venta: Puerto Madero, Núñez, Belgrano, Palermo, Colegiales, Saavedra y Coghlan. En esos barrios, al comprador le toca de sello 1,75% del precio en lugar de 1,35%. En Puerto Madero, los 520 avisos de 2 ambientes relevados piden, todos, más que el tope. Su ficha en el Atlas tiene el resto de lo que medimos ahí.

En Saavedra y Coghlan el 2 ambientes típico pasa el tope por muy poco: piden más que el tope el 52,0% y el 51,7% de sus avisos. En Recoleta y Villa Ortúzar queda apenas por debajo, con el 49,5% y el 49,2% de los avisos. Ahí, un 2 ambientes cualquiera tiene casi igual chance de quedar de cada lado.

En ese borde se ve el salto. El 2 ambientes típico de Saavedra pide apenas US$ 2.500 más que el de Villa Ortúzar: un 1,7% más. El sello del comprador, en cambio, pasa de US$ 1.964 a US$ 2.590: sube un 32%, porque la tasa alta se cobra sobre todo el valor.

Del otro lado de la lista, en Constitución, Villa Lugano y Vélez Sársfield, los 2 ambientes que piden más que el tope son pocos: en Constitución, el 1,2% de los avisos relevados. En el barrio del medio de la lista, piden más que el tope el 10,7% de los avisos.

Con más ambientes, el tope aparece antes. El 3 ambientes típico lo pasa en 24 de los 46 barrios con suficientes avisos, y en toda la ciudad el aviso del medio de 3 ambientes pide US$ 175.965, por encima del tope. El monoambiente típico, en cambio, lo pasa solo en Puerto Madero.

¿Cuánto se paga de gastos en cada barrio?

La tabla hace la cuenta al contado para el 2 ambientes típico de cada barrio, con la tasa de sello que le toca a ese precio. Va de US$ 3.620 en La Boca a US$ 26.798 en Puerto Madero, y en el medio de la lista queda en US$ 6.827. El precio típico de cada barrio está en la lámina del Atlas y en la nota sobre cuánto cuesta un 2 ambientes en CABA; el metro cuadrado, en la lámina del precio por metro.

¿Se paga sello si es tu vivienda única?

En 2026, el sello no se paga si va a ser tu vivienda única, vas a vivir ahí y ni el precio, ni la valuación fiscal, ni la valuación de referencia de AGIP (la VIR) pasan AR$ 226.100.000. En el 2 ambientes típico de la ciudad, calificar le sacaría a la cuenta US$ 1.754. Si el valor pasa el tope, la exención no se pierde entera: según el cuadro de alícuotas del Colegio de Escribanos de la Ciudad, con vivienda única se paga 3,5%, pero solo sobre la parte del valor que excede el tope.

No lo descontamos en ninguna cifra de esta nota, porque depende de tu situación y de valuaciones que AGIP informa por partida. Si comprás para alquilar o como segunda vivienda, la exención no te alcanza y la cuenta de esta nota es la tuya. Quien te dice si calificás es tu escribano.

¿Qué no dice esta cuenta?

• No es un presupuesto ni un consejo impositivo. Son porcentajes de referencia, revisados en agosto de 2026. El número cerrado lo da tu escribano.
• Son precios pedidos, no de cierre. Una negociación puede dejar el mismo departamento del otro lado del tope.
• El sello no se calcula solo sobre el precio. La base es el valor más alto entre el precio, la valuación fiscal y la VIR: un departamento que pide menos que el tope puede pagar la tasa alta si su VIR lo pasa. Acá usamos el precio, lo único que se conoce de cada aviso.
• El dólar se mueve. La cuenta real se hace con la cotización del día de la escritura.
• Quién paga cada gasto es costumbre, no ley. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa.
• Tu departamento no es el típico. El aviso del medio de un barrio puede estar lejos del que estás mirando.

¿Cómo lo calculamos?

Tomamos los avisos de departamentos en venta con precio en dólares relevados por Cuadra del 25 de agosto de 2026 al 1 de septiembre de 2026: 69.959 avisos en total. Para cada barrio con 25 avisos de 2 ambientes o más, el precio típico es el del aviso del medio, como en la lámina del Atlas. Lo pasamos a pesos al dólar MEP del Atlas y le aplicamos la tabla de gastos del informe de Cuadra, con las tasas del sello cotejadas con el Colegio de Escribanos.

Si comprás con crédito, seguí con la cuota hipotecaria UVA por barrio. Para más contexto están las escrituras de la ciudad año por año, cuántos metros se compran con un presupuesto fijo y el resto de las notas de Invertir en CABA.