Cuánto aumentaron los alquileres en CABA, barrio por barrio

La cifra es del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), que publica cada trimestre el promedio de lo que piden los avisos por alquilar un 2 ambientes usado, para toda la ciudad y por barrio. En un año, ese promedio subió AR$ 180.691 por mes. Son pesos nominales, es decir, sin descontar la inflación, y es lo que piden los avisos, no lo que se termina firmando.

Barrio por barrio la suba cambia mucho, y las puntas de la lista esconden una sorpresa: en Villa Luro, donde más subió, y en Villa Devoto, donde menos, hoy se pide casi lo mismo por mes.

¿En qué barrios aumentaron más los alquileres?

La suba más grande fue la de Villa Luro: ahí se pide 43,1% más que un año antes, de AR$ 524.373 a AR$ 750.606 por mes. Lo sigue San Nicolás, con una suba de 40,7%, y después Colegiales, Recoleta y Chacarita, con subas de entre 36,5% y 36,9%. En el medio de la lista (lo que se llama la mediana) quedó una suba de 32,0%, cerca del 31,0% de toda la ciudad.

La comparación incluye los 27 barrios con dato de IDECBA en ambos trimestres; a los otros 21 barrios les falta el dato de alguno de esos trimestres, y quedan en gris en el mapa.

Si se ordenan esos 27 barrios de más caro a más barato, hace un año Villa Luro estaba en el puesto 23 de 27, y hoy está en el puesto 11 de 27. San Nicolás ocupaba el último lugar y hoy está en el puesto 21 de 27.

La ficha de Villa Luro en el Atlas reúne el resto de lo que medimos sobre ese barrio.

¿Dónde subieron menos los alquileres?

La suba más chica fue la de Villa Devoto: ahí se pide 23,8% más que un año antes, de AR$ 605.357 a AR$ 749.524 por mes. Las otras subas más chicas fueron las de Constitución (24,5%), Parque Chacabuco (24,7%) y Villa General Mitre (25,1%).

Que un barrio haya subido menos no quiere decir que sea barato: si se ordena lo que se pide hoy, Villa Devoto está en el puesto 12 de 31, por encima del barrio del medio de esa lista.

¿Por qué un barrio puede saltar tanto de un año a otro?

Las puntas de la lista lo muestran. Hoy se pide casi lo mismo en Villa Luro (AR$ 750.606 por mes) que en Villa Devoto (AR$ 749.524 por mes). Lo que cambia es de dónde partía cada uno: el año anterior, entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo trimestre de 2025, Villa Devoto ya había subido 55,1%, más que toda la ciudad (46,6%), y Villa Luro, 39,6%, menos. Si se mira desde el segundo trimestre de 2024, la distancia se achica: Villa Luro subió 99,8%, Villa Devoto 92,1% y toda la ciudad 92,0%.

Detrás hay algo que vale para cualquier barrio: su promedio junta menos avisos que el de toda la ciudad, así que unos pocos departamentos más caros o más baratos publicados en un trimestre pueden moverlo mucho más. Antes de sacar conclusiones sobre un barrio, mirá también cuánto se pedía y cuánto se pide: la tabla que se descarga al pie de esta nota tiene ambos trimestres para los 27 barrios.

Hay otros límites. IDECBA marca como provisorios los datos desde el tercer trimestre de 2025, así que pueden corregirse. Es lo que piden los avisos, antes de negociar, no lo que se firma. Y es el precio de un contrato nuevo: quien ya alquila paga lo que dice su contrato.

¿Los alquileres suben más despacio que antes?

En pesos nominales, sí. Entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo trimestre de 2025, lo que se pedía por un 2 ambientes usado había subido 46,6%. En el cuarto trimestre de 2023, el pico de la serie, se pedía 302% más que un año antes. Desde ahí la suba anual se fue achicando, con algún vaivén, hasta el 31,0% de ahora. Para encontrar una suba anual tan chica hay que volver al segundo trimestre de 2019, cuando fue de 31,0%.

Que la suba sea más chica no quiere decir que los alquileres bajen: siguen subiendo, más despacio. Y la serie describe lo que ya pasó, no lo que viene.

¿Cuánto aumentó un monoambiente o un 3 ambientes?

IDECBA publica también un promedio mensual de toda la ciudad según la cantidad de ambientes, que junta departamentos usados y a estrenar. Entre julio de 2025 y julio de 2026, el tamaño que más subió fue el 3 ambientes: 33,9%.

La cifra del 2 ambientes se parece a la del promedio trimestral, pero no es la misma medida: incluye departamentos a estrenar y termina en julio de 2026.

¿Cuánto se pide hoy por un 2 ambientes en cada barrio?

En el segundo trimestre de 2026, el alquiler publicado de un 2 ambientes usado más alto era el de Saavedra, con AR$ 880.824 por mes, seguido por Núñez, con AR$ 870.185 por mes. El más bajo era el de Constitución, con AR$ 635.720 por mes. Este trimestre la serie tiene dato para 31 barrios.

La lámina de la serie oficial en el Atlas muestra el mapa completo, y la de los avisos relevados por Cuadra da una segunda medida del nivel, con otra fuente. El detalle de cuánto cuesta alquilar hoy, barrio por barrio, está en cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes. Si te interesa qué pasó con los precios de venta, mirá los barrios que más subieron, y si pensás en alquilar lo que comprás, cuánto rinde un alquiler en cada barrio.

¿Cuánto subieron el ICL y el CER si ya alquilás?

Todo lo anterior habla de contratos nuevos. Si ya alquilás, tu alquiler se ajusta con el índice y cada cuánto que diga tu contrato. Hay contratos que ajustan por el ICL, el Índice para Contratos de Locación que publica el Banco Central, y otros por la inflación, que el Banco Central sigue con el CER, calculado con el índice de precios del INDEC.

En el año que terminó el 16 de septiembre de 2026, el ICL subió 32,1%. En el año que terminó el 15 de septiembre de 2026, el CER subió 33,8%. Esas ventanas no coinciden con la de los avisos, que termina en el segundo trimestre de 2026: por eso estas cifras no dicen si los alquileres subieron más o menos que la inflación. Si tenés dudas sobre cómo se ajusta tu contrato, consultalo con la inmobiliaria o con un abogado.

Si en cambio estás por firmar un contrato nuevo, antes mirá:

• cuánto se pide hoy en el barrio que te interesa, en el ranking de arriba o en el Atlas;
• cuánto subió ahí en el último año, en el mapa de esta nota, sabiendo que la cifra de un barrio puede moverse mucho más que la de toda la ciudad;
• qué índice usa el contrato que te ofrecen y cada cuánto ajusta.

Cómo lo medimos

Usamos la serie trimestral de IDECBA del alquiler publicado de un 2 ambientes usado por barrio: el promedio de lo que piden los avisos, en pesos por mes. Para cada barrio comparamos el segundo trimestre de 2026 con el segundo trimestre de 2025, y solo entran los barrios con dato en ambos. Las subas se ordenan con un decimal, y los barrios con la misma cifra comparten el puesto. Los pesos son nominales: esta nota no descuenta la inflación.

No usamos los avisos que relevamos nosotros para medir la suba: todavía no llevan un año, así que no sirven para comparar un año con otro. El ICL y el CER son del Banco Central, con la fecha de su último dato. El resto del método está en la metodología, y en los barrios con más inquilinos se ve dónde vive la gente que alquila.