Barrios que más subieron el precio de las propiedades

Para la ciudad en conjunto fue un año quieto: lo que piden los avisos por metro cuadrado subió 1,4%. Barrio por barrio, en cambio, hubo subas y bajas grandes, y algunas zonas enteras se movieron juntas. En el norte subieron los siete barrios de las Comunas 12 y 13. En la Comuna 1, la del centro y el puerto, bajaron cinco de sus seis barrios.

Los datos son la serie oficial del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), que cada trimestre publica cuánto piden por metro cuadrado los avisos de departamentos de 2 ambientes usados, barrio por barrio. Es un precio de publicación: lo que dice el aviso, no lo que se termina pagando. Comparamos el segundo trimestre de 2026 con el mismo trimestre de un año antes.

¿En qué barrios subió más el precio de las propiedades en el último año?

Villa Pueyrredón ocupa el primer lugar: el m² publicado subió 11,0% en un año y quedó en US$ 2.594/m². Lo sigue Núñez, con 10,1% en el mismo año, y no partía de abajo: su m² publicado quedó en US$ 3.266/m², solo por debajo de Puerto Madero. Más atrás en la lista del año vienen Villa Santa Rita (7,1%), Parque Chas (6,5%) y Flores, que ocupa el quinto lugar, empatado con Saavedra, con 6,3%.

De los 42 barrios con dato en ambos trimestres, 30 subieron y 12 bajaron, y 19 barrios subieron más que la ciudad en conjunto. El barrio del medio de la lista, lo que se llama la mediana, subió 1,2% en el año.

¿En qué barrios de CABA bajaron los precios?

En 12 barrios el precio publicado del m² bajó entre el segundo trimestre de 2025 y el segundo trimestre de 2026. Floresta ocupa el último lugar: bajó 7,2% en el año y quedó en US$ 1.639/m². Después, en el mismo año, vienen San Nicolás y Constitución, empatados con bajas de 3,8%, Parque Avellaneda (3,7%) y San Telmo (3,5%).

Bajar no es lo mismo que ser barato. Puerto Madero, el barrio donde más se pide por metro cuadrado (US$ 5.805/m²), también bajó: 3,4% en el año. La lámina del Atlas con el precio de hoy muestra ese nivel, barrio por barrio: cuánto se pide, no cuánto cambió.

¿Cuánto subieron las propiedades en CABA?

El Instituto también calcula el promedio de toda la ciudad: US$ 2.343/m² en el segundo trimestre de 2026, +1,4% en un año y +6,8% desde el segundo trimestre de 2024. La suba se frenó: el año anterior había sido de +5,3%.

Para ponerlo en perspectiva, el m² publicado de la ciudad tocó su máximo en el cuarto trimestre de 2018, con US$ 2.878/m². Después bajó hasta US$ 2.085/m² en el tercer trimestre de 2023, y desde ahí recuperó 12,4%. Aun así, hoy se pide 18,6% menos que en aquel máximo.

Todo esto está en dólares nominales: dólares de cada momento, sin descontar la inflación de Estados Unidos. Desde el arranque de la serie, en el cuarto trimestre de 2006, el m² de la ciudad pasó de US$ 1.248/m² a US$ 2.343/m² (+87,8%). Entre los 17 barrios que tienen dato desde entonces, el que más subió es Núñez (168% desde el arranque de la serie) y el que menos, San Nicolás (48%). Esa cuenta larga cruza cambios en la base de avisos que usa el Instituto; las comparaciones desde el segundo trimestre de 2024, no. La lámina del Atlas con esa cuenta los muestra a todos, y la historia del precio del metro cuadrado la cuenta con más detalle.

¿Un año alcanza para saber si un barrio subió?

No siempre. Un promedio de avisos se mueve de un trimestre a otro, también porque cambian los departamentos que se publican. De los 41 barrios con dato en ambos años, 13 cambiaron de dirección: subieron un año y bajaron el siguiente, o al revés.

Floresta lo muestra bien. En el año anterior había subido 8,5%, y en este bajó 7,2%. Contado desde el segundo trimestre de 2024, subió apenas 0,7% en dos años.

Los extremos de la lista se definieron en buena parte en el último trimestre: Villa Pueyrredón subió 4,9% y Floresta bajó 4,6% solo contra el trimestre anterior. Y ese trimestre, como todos desde el primer trimestre de 2025, es provisorio: el Instituto puede corregirlo.

Por eso sirve mirar también la cuenta desde el segundo trimestre de 2024, que suma ambos años. Ahí quedan arriba los mismos barrios: Núñez ocupa el primer lugar, con 18,9% en dos años, y lo sigue Villa Pueyrredón. En la otra punta, San Telmo bajó 8,5% en dos años: bajó tanto en el año anterior como en el último.

¿Qué no dice este número?

• No es el precio de venta. Es lo que piden los avisos por metro cuadrado. Lo que se paga al firmar la escritura puede ser otro.
• Habla de un solo tipo de departamento: 2 ambientes usados. Un monoambiente, un 3 ambientes o un departamento a estrenar pueden moverse distinto.
• Los datos más recientes son provisorios. El Instituto de Estadística los marca así desde el primer trimestre de 2025 y puede corregirlos.
• No es un pronóstico. Que un barrio haya subido no dice nada sobre lo que va a pasar después.
• Faltan barrios. La serie oficial trae 43 barrios con dato en el segundo trimestre de 2026, y no todos tienen el trimestre de un año antes. Seis barrios quedan fuera de esta cuenta: en gris en el mapa, nunca en cero.

¿Cuánto cambió el precio en cada barrio?

La tabla ordena los 42 barrios con dato de mayor a menor variación en un año; la descarga incluye además el precio de cada barrio en cada trimestre comparado. El resto de lo que medimos sobre Villa Pueyrredón está en su ficha del Atlas.

¿De dónde salen estos datos?

Usamos la serie del IDECBA de precio promedio de publicación del m² de departamentos de 2 ambientes usados, en dólares, por barrio y por trimestre (fuente oficial). El Instituto suma lo que piden los avisos y lo divide por la superficie cubierta que publican. Para cada barrio comparamos el segundo trimestre de 2026 con el mismo trimestre de un año antes y con el segundo trimestre de 2024: al comparar el mismo trimestre, un cambio de temporada no se confunde con un cambio de precio. La cifra de toda la ciudad es la que publica el propio Instituto, no un promedio de los barrios.

Cuadra también releva avisos y sus precios pedidos, pero ese relevamiento propio duró 8 días, del 25 de agosto de 2026 al 1 de septiembre de 2026: sirve para comparar barrios hoy, no para medir cuánto cambiaron. Si lo que buscás es cuánto se pide hoy por el m² en cada barrio, está la página del precio del m² por barrio. Si pensás en comprar para alquilar, sirven también cuánto aumentaron los alquileres y la rentabilidad bruta del alquiler. Más notas sobre comprar en la ciudad están en Invertir en CABA.