Barrios más baratos para alquilar en CABA: un 2 ambientes

Por un 2 ambientes en alquiler, el aviso del medio de Buenos Aires pide AR$ 880.000 por mes: hay tantos avisos que piden más como avisos que piden menos. Pero el barrio mueve mucho esa cuenta. Esta nota ordena los 33 barrios con al menos 30 avisos de departamentos de 2 ambientes en alquiler, relevados por Cuadra en la semana del 25 de agosto de 2026. Son alquileres pedidos en los avisos, no lo que se termina firmando, y no incluyen las expensas.

¿Cuáles son los barrios más baratos para alquilar en CABA?

No hay uno solo. Abajo de la lista, cinco barrios quedan empatados: Constitución, Liniers, San Nicolás, Balvanera y Floresta. En ellos, el alquiler pedido de un 2 ambientes va de AR$ 650.000 a AR$ 725.000 por mes, y la diferencia entre uno y otro es menor que el margen de error de una muestra de avisos. Ordenarlos de más barato a más caro sería inventar un orden que los datos no muestran.

¿Por qué está Constitución en el grupo, si pide más que San Cristóbal, que queda afuera? Porque el precio del medio de un barrio con pocos avisos es un rango, no un número exacto. Con 34 avisos, el de Constitución puede estar entre AR$ 610.000 y AR$ 800.000 por mes, y ese rango llega hasta lo que piden los barrios de más abajo. San Cristóbal pide AR$ 700.000 por mes, pero tiene 85 avisos y su rango va de AR$ 680.000 a AR$ 750.000 por mes: no baja tanto, y por eso queda fuera del empate.

Que un barrio aparezca abajo dice lo que pide la oferta relevada ahí, nada más: no dice cómo se vive en él ni cómo son sus departamentos.

¿Cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes en cada barrio?

El barrio del medio de la lista pide AR$ 800.000 por mes: hay tantos barrios arriba como abajo. Si se juntan todos los avisos de la ciudad, el del medio pide más, AR$ 880.000 por mes, porque un barrio con muchos avisos pesa más en esa cuenta: Palermo tiene 1.465 avisos y pide AR$ 1.100.000 por mes.

Arriba de todo está Puerto Madero, con AR$ 2.779.380 por mes: 3,5 veces lo que pide el barrio del medio de la lista. Lo siguen, empatados, Núñez y Palermo, con AR$ 1.100.000 por mes. Después vienen Colegiales, con AR$ 1.000.000 por mes, y Belgrano, que ocupa el quinto lugar, empatado con Villa Ortúzar, con AR$ 980.000 por mes.

En gris quedan los barrios con menos de 30 avisos: con tan pocos, el precio del medio sería un rango demasiado ancho para ubicarlo en la lista. La lámina del alquiler en el Atlas tiene el mismo mapa, y la ficha de Puerto Madero reúne el resto de lo que medimos sobre ese barrio.

¿Cuántos alquileres se piden en dólares?

En Puerto Madero, 633 de los 640 avisos de 2 ambientes en alquiler piden en dólares, y el aviso del medio equivale a US$ 1.800 por mes. Para ponerlos en la misma lista que los demás, pasamos cada precio en dólares a pesos al dólar MEP (el dólar de la bolsa) del 29 de agosto de 2026, AR$ 1.544,1 por dólar. Si el dólar se mueve, el alquiler en pesos de esos barrios se mueve con él.

Contando todos los tamaños, no solo los 2 ambientes, 31% de los avisos de departamentos en alquiler de la ciudad piden en dólares. Barrio por barrio, esa parte va de 98% de los avisos en Puerto Madero a ninguno de los avisos relevados en Villa Lugano y Parque Patricios. La lámina del dólar en el Atlas lo dibuja, y la nota sobre el alquiler en dólares por barrio lo cuenta en detalle.

¿Cuánto suman las expensas al alquiler?

El alquiler pedido no es todo lo que se paga por mes. De los avisos de 2 ambientes en alquiler, 67% declaran expensas, y en el aviso del medio son AR$ 200.000 por mes. Medidas contra el alquiler de su mismo aviso, en el aviso del medio equivalen a 22% del alquiler pedido. Entre los avisos que las declaran, alquiler más expensas da AR$ 1.046.000 por mes en el aviso del medio.

Un alquiler parecido puede venir con expensas distintas. En Recoleta un 2 ambientes pide AR$ 850.000 por mes, y en Villa Crespo, AR$ 900.000 por mes. Pero las expensas por metro cuadrado son más altas en Recoleta: AR$ 4.571/m² por mes, contra AR$ 3.739/m² por mes en Villa Crespo. Para comparar departamentos, sumá alquiler y expensas.

Las expensas por metro van de AR$ 7.653/m² por mes en Puerto Madero a AR$ 1.762/m² por mes en Villa Lugano. Esta medida junta avisos de venta y de alquiler, porque las expensas son del edificio y no de quien lo ocupa. La lámina de las expensas tiene todos los barrios, y la nota de expensas por barrio las mira más de cerca.

¿Coinciden estos precios con la serie oficial?

El IDECBA, la oficina de estadística de la Ciudad, publica su propio número por barrio: el alquiler promedio publicado de un 2 ambientes usado. Su último dato, del segundo trimestre de 2026, deja abajo a Constitución, Floresta y Villa General Mitre, y arriba a Saavedra, Núñez y Colegiales.

Como la serie oficial está en pesos, la comparamos con los avisos de 2 ambientes publicados en pesos, en los 30 barrios que tienen ambos datos. El orden de los barrios coincide bastante: la correlación de rangos entre ambas listas es fuerte, de 0,83. Esa medida vale 1 cuando ambos órdenes son idénticos y 0 cuando no se parecen en nada. No quiere decir que una cause la otra: son maneras distintas de medir el mismo mercado, y que coincidan sirve de control. Si no coincidieran, algo andaría mal en alguna de ellas. La lámina de la serie oficial la muestra completa.

¿Qué no te dice este ranking?

• Son alquileres pedidos, no de cierre: lo que se firma puede ser otro número.
• Es una sola semana de avisos. No dice cuánto subieron los alquileres; eso está en la nota sobre cuánto aumentaron los alquileres por barrio.
• Un 2 ambientes puede ser grande o chico, a estrenar o antiguo, y la lista los mezcla a todos.
• Un mismo departamento publicado en más de un portal puede contar más de una vez.
• El número del barrio no es el de un departamento: no es una tasación.

Si lo que buscás es cuánto rinde comprar un departamento para alquilarlo, eso está en otra nota, sobre la rentabilidad del alquiler por barrio. Y si te mudás para estudiar, mirá dónde se instalan los que llegan.

¿Qué mirar antes de firmar?

• Pedí las boletas de expensas de los últimos meses: el número del aviso puede ser viejo.
• Preguntá en qué moneda es el alquiler y cómo se actualiza.
• Compará el precio con lo que pide el aviso del medio de ese barrio y de los barrios vecinos, en la ficha de cada barrio.
• Si tenés dudas sobre el contrato, consultá a un abogado o a un corredor inmobiliario matriculado.

Cómo lo medimos

Contamos los avisos de departamentos de 2 ambientes en alquiler que estaban publicados entre el 25 de agosto de 2026 y el 1 de septiembre de 2026: 8.163 avisos con barrio identificado. Para cada barrio con al menos 30 avisos tomamos el alquiler del aviso del medio. Los precios en dólares se pasaron a pesos al dólar MEP del 29 de agosto de 2026. El rango de cada barrio sale del orden de sus avisos, con el mismo método que usa el Atlas, y un barrio queda empatado abajo cuando la parte baja de su rango llega hasta la parte alta del rango del barrio que menos pide. Las expensas son las que declara cada aviso. El detalle está en la metodología.