Zonificación CABA: las áreas de mixtura de usos por barrio

Si vas a abrir un negocio, qué rubros se pueden habilitar lo decide la parcela. El Código Urbanístico ubica cada lote en un área de mixtura de usos, o lo deja bajo la norma especial de su distrito, y cada área admite actividades distintas. Barrio por barrio, el reparto tiene sorpresas: en San Nicolás no hay ni una parcela en las áreas de baja o media mixtura, en siete barrios no hay ninguna en el área 1, y donde más pesan las áreas de mayor mezcla no es en San Nicolás sino en San Cristóbal.

Los números salen de la base del Código Urbanístico que publica la Ciudad, de mayo de 2025, que clasifica 317.822 parcelas.

¿Qué son las áreas de mixtura de la zonificación de CABA?

Mixtura quiere decir mezcla: cuánto conviven en una zona la vivienda, el comercio, los servicios y los depósitos. El Código (Ley 6.099) numera las áreas de menor a mayor mezcla y describe así cada una:

• Área 1, baja mixtura: zonas predominantemente residenciales, con comercios minoristas y servicios personales de baja afluencia.
• Área 2, media mixtura A: áreas y corredores de vivienda, servicios y comercios de mediana afluencia.
• Área 3, media mixtura B: vivienda, depósitos, equipamientos, servicios y comercios de gran afluencia.
• Área 4, alta mixtura: vivienda, depósitos, equipamiento, servicios y comercios de afluencia masiva.

Afluencia es cuánta gente convoca un lugar. Qué rubro entra en cada área, con qué superficie y con qué requisitos lo fija el cuadro de usos del Código, rubro por rubro. Esta nota no lo reemplaza: cuenta dónde está cada área.

El área 2 es la que más parcelas reúne: 37,0% de las parcelas de la ciudad. Le sigue el área 1, con 26,7% de las parcelas; las áreas 3 y 4 tienen 13,1% y 12,5% de las parcelas.

Hay parcelas que no están en ningún área de mixtura: 10,6% de las parcelas de la ciudad. No son lotes sin reglas: en la base figuran sobre todo como urbanizaciones determinadas, conjuntos que el Código regula de manera integral, incluidos sus usos, y como áreas de protección histórica, y el Código dice que ambas se rigen por sus normas especiales. También hay parques, espacio público y equipamientos especiales.

¿Qué barrios son más residenciales según la zonificación?

Villa Real ocupa el primer lugar: 3.044 de sus 3.325 parcelas, 91,5%, están en el área 1. Le siguen Saavedra, con 76,8%, Villa Santa Rita, con 67,9%, y Monte Castro, con 67,4% de sus parcelas. El barrio del medio de la lista, la mediana, tiene 13,3% de sus parcelas en esa área.

En el otro extremo, siete barrios no tienen ninguna parcela en el área 1: San Telmo ocupa el último lugar, empatado con Balvanera, La Boca, Monserrat, Puerto Madero, Retiro y San Nicolás. Es una medida de cuánto se mezclan los usos, no una calificación: un barrio residencial en el Código no es ni más ni menos agradable que uno céntrico. La ficha de Villa Real en el Atlas reúne el resto de lo que medimos ahí.

¿En qué barrios está el área 4, la de alta mixtura?

San Nicolás ocupa el primer lugar, con 69,4% de sus parcelas en el área 4. Detrás vienen Balvanera, con 67,7%, y Retiro, con 67,1% de sus parcelas. Ninguna parcela de San Nicolás está en las áreas de baja o media mixtura: el resto, 30,6% de las parcelas de San Nicolás, queda fuera de las áreas de mixtura, sobre todo en áreas de protección histórica. Su ficha en el Atlas junta lo demás que medimos ahí.

Del otro lado, ocho barrios empatan en 0,0% de sus parcelas en el área 4: Villa Urquiza, Coghlan, Mataderos, Monte Castro, Puerto Madero, Villa Lugano, Villa Pueyrredón y Villa Real. En cinco de ellos no hay ninguna; en los demás hay, como mucho, 3 parcelas.

Contar lotes, en vez de mirar la parte del barrio, da otro orden: Balvanera ocupa el primer lugar, con 5.046 parcelas en el área 4, y le sigue Flores, con 3.483 parcelas: en un barrio con muchas parcelas, una parte menor también suma muchos lotes. San Nicolás, con 1.983 parcelas, ocupa el octavo lugar. Si buscás local, sirven ambas cifras: la parte dice cuánto del barrio es así; la cantidad, entre cuántos lotes buscar. Cuántos locales relevó la Ciudad en cada barrio lo muestra la lámina de locales del Atlas.

Si se suman las áreas 3 y 4, las que el Código describe para comercios de gran afluencia o masiva, el primer lugar también cambia: San Cristóbal tiene 90,9% de sus parcelas en alguna de ellas, contra 69,4% de las parcelas de San Nicolás, donde no hay ninguna en el área 3. El área 3 sola pesa mucho en La Boca, con 66,1% de sus parcelas, en La Paternal, con 64,4%, y en Villa Crespo, con 53,4%.

¿En qué barrios pesan más las parcelas sin área de mixtura?

Puerto Madero ocupa el primer lugar: 100,0% de sus 197 parcelas en la base quedan fuera de las áreas de mixtura. Le siguen San Telmo, con 93,5%, y Parque Chas, con 58,6% de sus parcelas.

En la base del Código, las parcelas sin área de San Telmo, Monserrat y San Nicolás están sobre todo en áreas de protección histórica: la lámina del patrimonio protegido muestra qué parte de las parcelas de cada barrio tiene protección patrimonial, y la nota de los edificios catalogados explica qué implica. Las de Parque Chas, Belgrano y Puerto Madero son sobre todo urbanizaciones determinadas.

¿Cómo averiguo la zonificación de una dirección?

El dato del barrio orienta, pero no dice en qué área está tu local. El Código dibuja algunas áreas como corredores a lo largo de calles y avenidas, así que un local sobre una avenida y otro a la vuelta pueden estar en áreas distintas. Para una dirección concreta:

1. Buscala en Ciudad 3D, el mapa oficial de la Ciudad, que muestra lo que el Código dice de cada parcela, incluida su área de mixtura.
2. Con el área, buscá tu rubro en el cuadro de usos del Código Urbanístico: dice si está permitido, si tiene requisitos (superficie, estacionamiento, carga y descarga) o si no se admite.
3. Si la parcela está fuera de las áreas de mixtura, la que manda es la norma de su distrito.
4. Revisá la historia del local: cómo averiguar qué habilitaciones tuvo lo contamos en la nota sobre la habilitación comercial. Si el local está en un edificio, pedí también el reglamento de copropiedad, que puede fijar para qué se usa cada unidad.

Antes de firmar, confirmalo con un gestor o un arquitecto matriculado: esta nota no es asesoramiento legal ni reemplaza la consulta de la parcela. Si todavía estás eligiendo el rubro, qué negocio poner en tu barrio muestra dónde cada rubro tiene pocos locales, y la calzada gastronómica cuenta dónde se permiten mesas en la calle. En Cuadra para comercios contamos cómo leemos una parcela antes de alquilar un local.

¿Qué área de mixtura tiene cada barrio?

La tabla ordena los barrios según la parte de sus parcelas en el área 4, con cuántas son. La descarga trae, para cada barrio, la parte de sus parcelas en cada área y fuera de ellas.

¿Cómo lo medimos?

El área de cada parcela sale de la base del Código Urbanístico que la Ciudad publica en su portal de datos (mayo de 2025), y el barrio de cada parcela, del parcelario catastral (julio de 2026). Contamos parcelas, no metros cuadrados: un lote angosto y un predio que ocupa toda una manzana pesan lo mismo. De las 317.974 parcelas del catastro, 152 parcelas no aparecen en la base del Código y quedan fuera de la cuenta. Unas pocas parcelas figuran con más de un área: el Código admite ahí las actividades de cualquiera de ellas, y esta cuenta usa la que la base registra como principal.

El Código se modifica por ley, y la base publicada puede no reflejar todavía los cambios más nuevos. La altura permitida, otra parte del mismo Código, está en la nota sobre el Código Urbanístico, y el término, en el glosario. Las notas para quien abre un negocio se juntan en Abrir un negocio en CABA.