Código Urbanístico CABA: cuántos pisos se pueden construir

El Código Urbanístico es la ley que fija qué se puede construir en cada terreno de la Ciudad. La altura la da en metros, con siete alturas generales y una norma especial para una parte de las parcelas. Acá la pasamos a pisos, barrio por barrio, y la comparamos con lo que hay construido.

¿Cuántos pisos deja construir el Código Urbanístico en CABA?

Para pasar metros a pisos contamos 2,8 m por piso, la medida con la que el relevamiento de tejido urbano de la Ciudad registra lo construido. Con esa cuenta, la altura general más baja del Código, 9 m, da para planta baja y 2 pisos. En el otro extremo, 38 m dan para planta baja y 12 pisos.

Ninguna altura domina la ciudad: la que aparece en más parcelas cubre 18,4% de las parcelas de la ciudad. Si se ordenan de menor a mayor las parcelas con altura general, la del medio tiene permitidos 14,6 m, es decir, planta baja y 4 pisos. Lo construido está bastante más abajo: en el relevamiento de 2021, la parcela del medio mide 5,6 m, planta baja y 1 piso.

Además, 11,7% de las parcelas de la ciudad no tiene altura general: se rige por una norma especial, como un área de protección histórica o un distrito con reglas propias. Ahí el techo lo fija esa norma, así que esas parcelas van aparte, nunca como si no se pudiera construir nada.

¿En qué barrios se puede construir más alto?

Llamamos alta a una parcela donde el Código permite 22,8 m o más, es decir, al menos planta baja y 7 pisos. Son 22,0% de las parcelas de la ciudad. Recoleta ocupa el primer lugar: el Código le da esa altura a 93,8% de sus parcelas, y otro 6,1% tiene norma especial. Lo siguen Retiro (71,2% de sus parcelas) y San Nicolás (69,3%), y después Monserrat y Belgrano, todos en el centro o en el norte de la ciudad.

En el otro extremo, en Villa Real, Villa Devoto y Versalles el Código no le da esa altura a ninguna parcela, y en Monte Castro, apenas a 0,2% de sus parcelas. El barrio del medio de la lista está en 15,2% de sus parcelas.

Quedan fuera Puerto Madero, San Telmo y Parque Chas, donde la mayoría de las parcelas se rige por una norma especial (93,8%, 93,5% y 58,6% de sus parcelas). Decir que ahí no se puede construir alto sería leer mal el dato: la altura la fija esa otra norma.

Lo demás que medimos de Recoleta está en su ficha del Atlas.

¿Dónde el Código solo deja construir casas bajas?

El techo de 9 m, planta baja y 2 pisos, es el de las casas y los edificios chicos. Toca a 16,1% de las parcelas de la ciudad. En Villa Real, 71,7% de las parcelas tiene ese techo, y en Monte Castro, 68,7%. Después vienen Villa Devoto, Villa Santa Rita y Villa del Parque, con entre 41,9% y 44,9% de sus parcelas: un cordón de barrios del oeste donde el Código deja construir poco más que una casa.

Del otro lado hay 10 barrios donde ninguna parcela tiene un techo tan bajo, entre ellos Villa Riachuelo, San Nicolás y Retiro.

¿Dónde queda más aire para crecer?

El Atlas mide también la distancia entre lo que el Código permite y lo que hay. Parcela por parcela, a la altura permitida le resta la construida según el relevamiento de tejido urbano de 2021, y cuenta las parcelas donde la diferencia llega a 9 m o más: unos 3 pisos por encima de lo que hay. Son 42% de las parcelas de la ciudad.

Villa Riachuelo ocupa el primer lugar, con 80% de sus parcelas, y lo siguen Villa Crespo, Parque Patricios, Mataderos y Nueva Pompeya. En la otra punta quedan Puerto Madero (0% de sus parcelas) y San Telmo (5%), los barrios de norma especial: esta cuenta solo mira la altura general. Les sigue Villa Real, con 17% de sus parcelas: ahí el techo más común es el de 9 m, y con ese techo una parcela solo suma aire si el relevamiento no encontró nada construido.

Lo que sorprende es dónde no está el aire. Recoleta, primera en parcelas altas, tiene aire en 30% de sus parcelas, menos que el barrio del medio (41%). No es que el Código la frene: ya está construida. En 44,5% de sus parcelas, el edificio relevado en 2021 tiene más pisos de los que entran en la altura máxima, contra 8,8% de las parcelas de toda la ciudad. Eso no quiere decir que esté fuera de la norma: pueden ser pisos retirados que el Código admite arriba de esa altura, o un edificio levantado con reglas anteriores.

Villa Riachuelo, en cambio, tiene pocas parcelas altas en el Código (2,5% de sus parcelas), pero lo construido está muy por debajo de lo que permite.

Barrio por barrio, ambas medidas casi no van juntas: la correlación es débil, de 0,14 en 45 barrios, en un índice que vale cero si las listas no se parecen y uno si ordenan igual a los barrios.

Lo construido sí se parece a la norma: donde el Código permite más altura hay también más edificios de 6 pisos o más, según el relevamiento de usos del suelo 2022-2024 (0,79 en 45 barrios, una relación fuerte). Eso no dice que una cause la otra, ni qué vino antes. Los mapas completos están en el Atlas: aire para crecer y torres.

Aire para crecer no es una promesa. Dice que el Código lo permite, no que alguien vaya a construir: eso depende del tamaño del lote, de lo que cuesta la obra y de que el dueño quiera vender. Y ese aire también es, hoy, el sol y la vista de los vecinos.

¿Y en mi barrio?

La tabla ordena los 45 barrios con dato. La descarga trae los 48 barrios, altura por altura, con la norma especial y el aire para crecer.

¿Qué no dice la altura máxima?

• La altura no es el volumen. El Código deja levantar esa altura dentro de la franja edificable: entre la línea oficial, donde termina la vereda y empieza el terreno, y la línea de frente interno, donde empieza el centro libre de manzana, el pulmón que queda sin construir. Planta baja y 7 pisos no quiere decir cubrir el terreno entero en cada piso.
• Arriba puede haber algo más. En muchas zonas, por encima de la altura máxima el Código admite algún piso retirado de la fachada, hasta un plano límite. Esos pisos no están en esta cuenta.
• Cada lote es distinto. Cuentan el ancho y el fondo, las afectaciones (como un ensanche de calle), la catalogación y el pago del derecho para el desarrollo urbano, conocido como plusvalía; la nota de la plusvalía por barrio lo compara en toda la ciudad. Un terreno concreto es una consulta para un arquitecto matriculado.
• Es una foto. Los datos son la base del Código de mayo de 2025 y el relevamiento de 2021: lo que cambió o se construyó después no está.
• Altura no es uso. Qué se puede instalar en cada parcela, vivienda, comercio o taller, es otra parte del Código, y está en la nota de zonificación por barrio.

Cómo lo medimos

Cada parcela del catastro tiene en la base del Código una altura máxima; las 152 parcelas sin ese dato cuentan en el total de su barrio y en ninguna altura. Cada parcela va al barrio que le asigna el catastro. Los metros se pasan a pisos redondeando hacia abajo y con la planta baja aparte, con la misma regla para lo permitido y lo construido.

El aire para crecer es la lámina del Atlas sin cambios: las 16.959 parcelas donde el relevamiento de 2021 no registró nada construido cuentan como terreno sin edificar, y las de norma especial nunca suman aire.

Cuánto cuesta levantar esos pisos está en la nota del costo de construcción, y dónde se demuelen casas, en la de demoliciones por barrio. Las demás notas para quien compra o invierte están en Invertir en CABA.