Rentabilidad del alquiler en CABA por barrio: la renta bruta

Si comprás un departamento para alquilarlo, la cuenta de partida es simple: qué parte del precio te devuelve un año de alquiler. Eso es la renta bruta; bruta quiere decir antes de cualquier gasto. Acá está calculada para cada barrio de Buenos Aires con avisos suficientes, con los avisos de departamentos que relevó Cuadra entre el 25 de agosto de 2026 y el 1 de septiembre de 2026: precios pedidos en venta y alquileres pedidos, no montos de operaciones cerradas.

¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en CABA, barrio por barrio?

Si se ordenan de mayor a menor los 43 barrios con avisos suficientes, el que queda en el medio de la lista rinde 5,8% del precio pedido por año, en bruto. Es la cifra de referencia de esta nota, la misma de la lámina de la renta en el Atlas.

Villa Lugano ocupa el primer lugar, con 9,7% del precio por año. Lo siguen Constitución y La Boca, con 9,1% y 8,8% del precio, y después Parque Avellaneda y San Nicolás. En el otro extremo están Núñez, Coghlan, Belgrano, Villa Ortúzar y Villa Devoto. Núñez ocupa el último lugar, con 4,7% del precio por año: la renta de Villa Lugano es 2,1 veces la suya.

Son posiciones dentro de la oferta formal relevada: describen los avisos publicados, no todas las viviendas de cada barrio, y no dicen nada de cómo es vivir en ellos. La ficha de Villa Lugano reúne el resto de lo que mide el Atlas sobre ese barrio.

¿Por qué rinde más donde el metro cuadrado es más barato?

En la lista de precios del Atlas, el barrio del medio pide US$ 2.267 por metro cuadrado en venta. En los cinco barrios que más rinden se pide menos que eso; en los cinco que menos rinden, más. La razón es que de un barrio a otro el alquiler cambia bastante menos que el precio.

Tomá los extremos. En Núñez, por el metro cuadrado de un departamento en venta se pide 3,6 veces lo que en Villa Lugano. Por alquilar un metro cuadrado, en cambio, se pide 1,8 veces lo que allá: AR$ 22.887 por m² por mes contra AR$ 12.950. El precio se separa mucho más que el alquiler, y de ahí sale la diferencia de renta entre ambos barrios.

Pasa en toda la lista. Entre los 43 barrios medidos, el metro cuadrado en venta va de US$ 1.039/m² en Villa Lugano a US$ 6.000/m² en Puerto Madero: 5,8 veces. El alquiler pedido por metro cuadrado, por mes, va de AR$ 12.950 en Villa Lugano a AR$ 40.234 en Puerto Madero: 3,1 veces.

Si se ordenan los barrios por precio y por renta, ambas listas quedan casi al revés: la relación entre ellas es fuerte y negativa (-0,94 en 43 barrios; menos uno sería un orden exactamente invertido). No es un hallazgo. La renta se calcula dividiendo el alquiler por el precio, así que baja cuando el precio sube casi por definición. Lo que sí dicen los datos es cuánto menos se mueve el alquiler.

¿En cuántos años se recupera la inversión de un departamento?

Dada vuelta, la renta bruta dice cuántos años de alquiler hacen falta para juntar el precio, si nada cambia en el medio. En el barrio del medio de la lista son 17,3 años. En Villa Lugano son 10,3 años y en Núñez, 21,2 años.

Es una cuenta teórica, no un plazo. Los gastos la alargan: meses sin inquilino, impuestos, arreglos. Y las monedas la mueven para cualquier lado. En esos 43 barrios, 69% de los avisos de alquiler con precio se piden en pesos, y el precio de venta se toma en dólares. La cuenta pasa todo a dólares con el dólar MEP (el de la bolsa) del 29 de agosto de 2026, a AR$ 1.544,1 por dólar. Si el dólar y los alquileres en pesos se mueven distinto, los años cambian.

Para hacer la cuenta con un aviso concreto, pasá a dólares el alquiler pedido de un año entero y dividí el precio pedido por ese número: el resultado son los años de alquiler bruto que hacen falta para juntarlo. Un 2 ambientes, por ejemplo, se pide en alquiler a AR$ 800.000 por mes en el barrio del medio de los 33 barrios con avisos suficientes; la lámina del alquiler tiene el de cada barrio y la nota sobre cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes lo cuenta en detalle.

¿Qué no dice la renta bruta?

• No es la renta de un departamento. Es un valor de barrio: mezcla monoambientes y departamentos grandes, a estrenar y usados. El tamaño también mueve la renta, y lo cuenta la nota sobre monoambiente o 2 ambientes para invertir.
• Son precios pedidos, en ambas puntas. Ni el precio de venta ni el alquiler son los de una operación cerrada.
• Es bruta. No descuenta meses vacíos, ABL, comisiones, impuestos ni arreglos, ni las expensas que queden a cargo del dueño. Cuáles te tocan depende de cada caso: consultalo con un contador. Las de cada barrio están en expensas por barrio.
• No todos los barrios tienen la misma cantidad de avisos detrás. Van de 33 avisos de alquiler en Agronomía a 3.851 en Palermo. Con pocos avisos la cifra es más frágil; la tabla de abajo dice cuántos tiene cada barrio.
• No dice nada del precio de mañana. Si el departamento vale más o menos dentro de unos años no entra en esta cuenta, y esta nota no lo pronostica.
• Es alquiler por año, no por noche. El temporario es otra cuenta, con otros gastos: Airbnb vs alquiler tradicional.

¿Cuánto rinde alquilar en cada barrio?

La tabla ordena de mayor a menor los 43 barrios con dato, con cuántos avisos de alquiler con precio hay detrás de cada uno; al final quedan, sin dato, los cinco que no llegan al piso de avisos. La descarga agrega el precio del metro cuadrado, el alquiler del metro cuadrado y los años de alquiler que hacen falta para juntar el precio.

¿Cómo se calcula esta renta bruta?

Para cada barrio ordenamos los avisos de departamentos en alquiler según lo que piden por metro cuadrado y tomamos el del medio; los que piden en dólares entran pasados a pesos al dólar MEP. Hacemos lo mismo con el precio pedido por metro cuadrado de los avisos en venta. La renta bruta es ese alquiler, llevado a dólares con el mismo MEP y multiplicado por los meses del año, dividido por ese precio. Entran los barrios con al menos 30 avisos de alquiler y 50 avisos de venta con precio: 43 barrios. Los otros cinco no llegan a ese piso y quedan en gris en el mapa.

En total son 21.586 avisos de alquiler y 69.598 avisos de venta. Un mismo departamento publicado en más de un sitio puede contar más de una vez. El precio del metro cuadrado de cada barrio está en precio del m² y en la lámina de venta del Atlas, y el método completo, en la metodología.