Expensas por barrio en CABA: cuánto se paga por m²

Las expensas por metro cuadrado más altas se declaran en Puerto Madero, Retiro y Palermo. Sobre el alquiler, en cambio, pesan más en el centro: en Retiro y San Nicolás suman 28,4% y 26,7% del alquiler pedido, y en Palermo, 23,8%.

Las expensas son lo que se paga cada mes para mantener el edificio; qué incluyen lo explica el glosario. Acá las medimos por metro cuadrado y como parte del alquiler pedido, sobre los 24.714 avisos de departamentos relevados por Cuadra que declaran expensas y superficie, en pesos de agosto de 2026.

¿Cuánto se paga de expensas por m² en cada barrio?

Comparar expensas en pesos por mes engaña: un monoambiente y un departamento grande del mismo edificio pagan cifras muy distintas. Por eso las dividimos por los metros cuadrados. En cada barrio tomamos el aviso del medio, la mediana: si ordenás los avisos de menor a mayor, es el que queda en el centro de la fila.

Puerto Madero ocupa el primer lugar, con AR$ 7.653/m² por mes. Lo siguen Retiro, Palermo, Núñez y Recoleta, con valores entre AR$ 4.571 y AR$ 4.956/m² por mes. En toda la ciudad, el aviso del medio declara AR$ 3.948/m² por mes.

En el otro extremo, Villa Lugano ocupa el último lugar, con AR$ 1.762/m² por mes. Justo arriba quedan Mataderos (AR$ 2.399/m² por mes), Vélez Sársfield, Villa Luro y Liniers.

Llevado a un departamento de 60 m², con la mediana de cada barrio, son unos AR$ 459.000 por mes de expensas en Puerto Madero y unos AR$ 106.000 por mes en Villa Lugano. Por metro cuadrado, los avisos de Puerto Madero declaran 4,3 veces lo que los de Villa Lugano.

El mapa pinta los 41 barrios con al menos 60 avisos que declaran expensas y superficie; en los grises hay menos, y con tan pocos una mediana no es firme. La misma medida está en la lámina de las expensas del Atlas.

¿Cuánto suman las expensas sobre el alquiler en CABA?

Si alquilás y las expensas corren por tu cuenta, lo que importa es cuánto se suman cada mes a lo que pide el dueño. En los 10.814 avisos de alquiler en pesos que declaran expensas, el alquiler pedido típico es de AR$ 790.000 por mes y las expensas típicas, de AR$ 184.000 por mes. Aviso por aviso, en el del medio las expensas equivalen a un 23,2% del alquiler pedido en la ciudad.

Barrio por barrio, arriba hay un empate. Retiro tiene la mediana más alta, 28,4% del alquiler pedido, y ocupa el primer lugar, empatado con Coghlan, Monserrat, San Nicolás y Villa Ortúzar. Con los avisos de un solo barrio (157 avisos en Retiro), cada mediana es más un margen que un número exacto, y los de estos barrios se tocan: no alcanza para decir cuál está arriba.

Abajo pasa lo mismo. Villa Luro tiene la mediana más baja, 17,2% del alquiler pedido, y ocupa el último lugar, empatado con Barracas, Floresta, Liniers, Saavedra, Villa Devoto y Villa del Parque.

Puerto Madero no aparece en esta cuenta: ahí piden dólares 97,6% de los avisos de alquiler, y quedan 12 avisos en pesos con expensas, menos que el mínimo de 60 avisos. En toda la ciudad piden dólares 30,8% de los avisos de alquiler, que quedan afuera: dividir expensas en pesos por un alquiler en dólares mezclaría la cuenta con el tipo de cambio.

¿Por qué el orden cambia cuando se mira el alquiler?

La parte del alquiler es una división: expensas sobre alquiler pedido. Un barrio con expensas altas puede quedar en el medio de la lista si el alquiler también se pide alto, y uno con expensas medianas puede subir si el alquiler se pide bajo.

Es lo que pasa en Palermo. Ocupa el tercer lugar en expensas por m², pero sobre el alquiler queda en 23,8% del alquiler pedido, cerca del número de toda la ciudad. Ahí el alquiler también se pide alto: en la lámina del alquiler, un 2 ambientes se pide a AR$ 1.100.000 por mes, cuando el barrio del medio de esa lista está en AR$ 800.000 por mes.

En el centro pasa lo contrario. San Nicolás ocupa el noveno lugar, empatado con Monserrat en expensas por m², y Balvanera queda por debajo del barrio del medio (AR$ 3.518/m² por mes, contra AR$ 3.588/m² por mes). Pero ahí un 2 ambientes se pide a AR$ 690.000 y AR$ 650.000 por mes, menos que en el barrio del medio de la lámina, y las expensas suman 26,7% y 25,0% del alquiler pedido, más que en la ciudad.

Las puntas, en cambio, se repiten. Entre los 31 barrios con ambas medidas, Retiro declara las expensas por m² más altas y Villa Luro las más bajas, y sobre el alquiler tienen la mediana más alta y la más baja, aunque empatados con otros. Lo que se achica es la distancia: por m², las expensas de Retiro son 2,0 veces las de Villa Luro; sobre el alquiler, 1,7 veces.

¿Qué no dice este número?

• Son expensas declaradas, no verificadas. Quien publica puede haber puesto una cifra de hace meses, y las expensas de un edificio cambian de un mes a otro.
• No todos los avisos las declaran. Lo hacen 26,3% de los avisos de departamentos: 66,4% de los avisos de alquiler y apenas 14,3% de los de venta. Por eso las expensas por m² salen sobre todo de alquileres, que son 58,6% de los avisos con expensas y superficie.
• No dicen qué incluye cada edificio. El número no distingue entre un edificio con encargado y uno sin, ni entre expensas ordinarias y extraordinarias.
• Son pesos nominales de agosto de 2026, sin ajustar por inflación. Comparalos con avisos del mismo momento, no con una liquidación de otro año.
• Los barrios con pocos avisos quedan afuera. Hay mediana de expensas por m² en 41 barrios y de su peso sobre el alquiler en 31 barrios.

¿Qué revisar antes de alquilar o comprar?

• Pedí la liquidación de expensas más reciente del edificio, no la cifra del aviso: ahí figuran el monto real y las extraordinarias, las que se cobran aparte para una obra o un arreglo grande.
• Dividí las expensas por los m² del departamento y compará el resultado con la mediana de su barrio. Estar arriba o abajo no dice si está bien o mal: dice qué preguntar sobre lo que incluyen.
• Si alquilás, sumá las expensas al alquiler pedido antes de comparar avisos entre sí.

Cuánto se pide por un 2 ambientes lo cuenta la nota sobre el alquiler de un 2 ambientes; cuánto rinde un departamento alquilado frente a su precio, la de la rentabilidad del alquiler, y cuántos edificios tienen ascensor, la de fachadas y ascensores por barrio. La ficha de Puerto Madero en el Atlas reúne el resto de lo que medimos ahí.

Todos los barrios

La tabla ordena los 41 barrios con dato y dice cuántos avisos sostienen cada mediana. La descarga suma la parte del alquiler, con su margen, y el alquiler pedido de un 2 ambientes.

Cómo lo medimos

Usamos los avisos de departamentos que relevó Cuadra del 25 de agosto de 2026 al 1 de septiembre de 2026: son precios pedidos, no de cierre. Las expensas por m² dividen las expensas mensuales declaradas por la superficie, en avisos de venta y de alquiler, sin las cifras que no tienen sentido para un departamento. La parte del alquiler divide, aviso por aviso, las expensas por el alquiler pedido, solo en avisos en pesos.

En ambas medidas cada barrio necesita al menos 60 avisos, y el número es el aviso del medio. En la parte del alquiler cada mediana tiene un margen, más ancho cuantos menos avisos hay: desde cada punta de la lista, los barrios que siguen figuran empatados con ella mientras su margen la alcance. Invertir en CABA junta las notas para quien compra o alquila como inversión.