Cuánto cuesta un departamento de 2 ambientes en CABA

Por un departamento de 2 ambientes en venta, en Buenos Aires se piden US$ 129.900 si se toma el aviso del medio de toda la ciudad: hay tantos avisos que piden más como avisos que piden menos. El 50% de los avisos pide entre US$ 90.000 y US$ 175.000. Pero ese número dice poco de un barrio en particular: en 32 de los 44 barrios con dato, el 2 ambientes del medio pide menos que el de toda la ciudad.

Esta nota lo cuenta barrio por barrio, con 21.874 avisos de 2 ambientes en venta relevados por Cuadra del 25 de agosto al 1 de septiembre de 2026. Son precios pedidos en dólares, no lo que se termina pagando.

¿Cuánto cuesta un 2 ambientes en cada barrio de Buenos Aires?

Arriba de todo está Puerto Madero, con US$ 397.000: 3,7 veces lo que pide el barrio del medio de la lista, que está en US$ 107.510. Ningún otro barrio se le acerca. Le sigue Núñez, con US$ 182.723, y muy cerca queda Belgrano, con US$ 178.878: la diferencia entre ambos es menor que el margen de error de una muestra de avisos, así que otra semana de avisos podría darlos vuelta. Después vienen Palermo, con US$ 168.200, y Colegiales, con US$ 160.592.

¿Dónde se pide menos por un 2 ambientes en CABA?

Abajo de la lista quedan empatados Constitución, con US$ 58.000 en 164 avisos, y La Boca, con US$ 57.000 en 114 avisos. La diferencia es tan chica que ordenarlos sería elegir al azar. Después vienen Balvanera, con US$ 70.000, San Nicolás, con US$ 73.000, y Villa General Mitre, con US$ 75.500.

Que un barrio aparezca abajo dice lo que piden los avisos de la oferta formal relevada ahí, nada más: no dice cómo se vive en él ni cómo son sus departamentos. En 4 barrios hay menos de 25 avisos de 2 ambientes en venta: no tienen número propio y quedan en gris en el mapa.

La lámina del Atlas tiene el mismo mapa junto al resto de las medidas de la ciudad, y la ficha de Puerto Madero reúne lo que medimos en ese barrio.

¿Por qué el precio de la ciudad no es el de tu barrio?

El aviso del medio de toda la ciudad pide más que el barrio del medio de la lista, y no es un error: los avisos no se reparten parejo. Los 22 barrios que piden más que el barrio del medio juntan el 76% de los avisos de 2 ambientes en venta de la ciudad, y Palermo, que es donde más se publica, suma 2.431 avisos. Con tantos avisos del lado caro de la lista, el aviso del medio de toda la ciudad queda tirado hacia arriba.

Para ubicarte, compará con el número de tu barrio, que está en la tabla del final con cuántos avisos se calculó, y no con el de la ciudad.

¿Por qué un 2 ambientes en Puerto Madero pide tanto más?

Un 2 ambientes pide en Puerto Madero 7,0 veces lo que en La Boca. El metro cuadrado, en cambio, pide 4,2 veces: US$ 6.000/m² contra US$ 1.429/m², contando todos los departamentos en venta y no solo los de 2 ambientes. El resto de la distancia la pone, sobre todo, el tamaño, porque un 2 ambientes no mide lo mismo en todos lados. El del medio de la ciudad declara 45 m²; el de Puerto Madero, 65 m²; el de La Boca, 40 m². Más metros, a un precio por metro más alto, estiran la diferencia.

Si lo que querés comparar es el metro cuadrado, está en la página del precio del metro por barrio y en la lámina del Atlas. Y si partís de un presupuesto, la nota sobre cuántos metros compra un presupuesto fijo en cada barrio hace la cuenta al revés.

¿Coinciden estos precios con la serie oficial?

El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad publica cada trimestre cuánto se pide por el metro cuadrado de un 2 ambientes usado, barrio por barrio. No mide exactamente lo mismo que esta nota: es el metro y no el departamento entero, y solo cuenta usados. Pero si nuestros avisos estuvieran mal, el orden de los barrios no se parecería al suyo.

Comparamos su último dato, del segundo trimestre de 2026, con el precio pedido de un 2 ambientes, en los 42 barrios que tienen ambos números. Si en ambas listas se ordenan los barrios del que más pide al que menos pide, cada uno queda casi en el mismo lugar. La correlación de rangos, que mide eso y llega a uno cuando el orden es idéntico, da 0,94: una coincidencia fuerte. Que coincidan no significa que una medida sea causa de la otra: son mediciones distintas del mismo mercado, y cada una sirve de control de la otra.

La lámina de la serie oficial la muestra para todos los barrios.

¿Qué no te dice este precio?

• Son precios pedidos, no de cierre: lo que se firma en la escritura puede ser otro número.
• Es una sola semana de avisos. No dice si los precios suben o bajan: para eso está la serie oficial del metro cuadrado a lo largo de los años.
• Un 2 ambientes puede ser a estrenar, usado o en pozo, con o sin balcón, y la lista los mezcla a todos.
• Un mismo departamento puede estar publicado más de una vez, y un edificio nuevo puede tener varias unidades iguales. Si contamos una sola vez los avisos que coinciden en barrio, metros y precio, quedan 18.120 avisos y el aviso del medio de la ciudad pide US$ 129.000, casi lo mismo. Barrio por barrio, el precio del medio se mueve como mucho un 6%.
• El número del barrio no es el de un departamento: no es una tasación.
• A ese precio se suman los gastos de compra. La nota sobre los gastos de escritura por barrio hace la cuenta para el 2 ambientes típico de cada uno.

¿Qué mirar en un departamento concreto?

El precio del barrio sirve para ubicarse. En un departamento concreto pesan cosas que el aviso no dice: cuánta luz le entra en invierno, que cuenta la nota sobre las horas de sol de un departamento; cuánto se paga de expensas; y si su precio pedido está arriba o abajo del de otros parecidos de la zona. Esa comparación es la que hace el informe de Cuadra para una dirección, y podés ver cómo se lee en un informe de ejemplo.

Si en cambio pensás en alquilar, la nota sobre cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes por barrio tiene la misma lista para los alquileres.

Cómo lo medimos

Tomamos los avisos de departamentos de 2 ambientes en venta que Cuadra relevó del 25 de agosto al 1 de septiembre de 2026, con precio en dólares y barrio identificado: 21.874 avisos. Para cada barrio con al menos 25 avisos, el precio es el del aviso del medio, el mismo que publica la lámina del Atlas. Ese precio sale de una muestra, así que es un rango y no un número exacto: en cada punta de la lista, los barrios cuyos rangos se tocan quedan empatados. La superficie es la que declara cada aviso: la total cuando la informa y, si no, la cubierta. El detalle está en la metodología.